Urząd Komunikacji Elektronicznej rozpoczął konsultacje projektu decyzji w sprawie wniosku spółki Virtual Space, ISP ze Szczecina o wydanie decyzji zmieniającej umowę z maja 2019 r. o dostęp do budynku w celu dostarczenia publicznej sieci telekomunikacyjnej i świadczenia usług telekomunikacyjnych, zawartą z Tomaszewicz-Development (poprzednikiem prawnym Wspólnoty Mieszkaniowej „Lawendowe Wzgórze” z siedzibą w Szczecinie).
Virtual Space jest właścicielem sieci światłowodowej oraz kabli koncentrycznych w budynkach przy ul. Polickiej 34-40A w Szczecinie, a sieć ta stanowi ich część składowa zgodnie z umową zawartą z deweloperem. Operator korzysta z dostępu do elementów infrastruktury telekomunikacyjnej stanowiącej część składową nieruchomości.
Tomaszewicz-Development nie poniósł kosztów budowy infrastruktury telekomunikacyjnej, w którą wyposażona została nieruchomość. Potwierdził to operator przedkładając do akt sprawy dokumenty finansowe poświadczające poniesienie kosztów budowy infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości i w budynkach.
Po zakończeniu budowy deweloper przeniósł prawo własności nieruchomość i budynków, na właścicieli wyodrębnionych lokali, tj. na rzecz powstałej Wspólnoty Mieszkaniowej „Lawendowe Wzgórze” ul. Policka 34-40A. I to do niej Virtual Space w styczniu 2023 r. skierował wniosek o podjęcie negocjacji i zawarcie aneksu do umowy zawartej z deweloperem z uwagi na trudności związane z jej wykonywaniem. Strony nie doszły do porozumienia sprawa trafiła do UKE.
Okazało się wówczas, że wspólnota ma inny pogląd niż Virtual Space na kwestię własności infrastruktury telekomunikacyjnej. Jak wyjaśniała w UKE, otrzymała od dewelopera pisemne oświadczenie potwierdzające „(…) prawo własności sieci telekomunikacyjnej składającej się z urządzeń telekomunikacyjnych oraz innych elementów infrastruktury telekomunikacyjnej znajdujących się na nieruchomości”.
Z oświadczenia Tomaszewicz-Development wynikać miało, że infrastruktura telekomunikacyjna nie jest odrębnym od nieruchomości przedmiotem prawa własności i stanowi element infrastruktury obiektu nierozerwalnie z nim związany. Tym samym zaś stanowi część wspólną przynależną każdoczesnym współwłaścicielom nieruchomości. Deweloper protokolarnie przekazał również wspólnocie m.in. posiadanie.
Na tej podstawie wspólnota twierdziła, że zgłaszane przez operatora żądania są nieuzasadnione. Ponadto wskazała, że jedynym właściwym podmiotem, do którego powinny być kierowane, jakiekolwiek ewentualne roszczenia jest Tomaszewicz Development. Spółka ta bowiem była stroną zawieranej z Virtual Space. Wspólnota twierdziła też, że ma informacje jakoby umowa z Virtual Space została przez dewelopera wypowiedziana.
Wspólnota twierdziła ponadto, że nie zamierza utrudniać Virtual Space dostępu do nieruchomości, w celu zapewnienia możliwości wykorzystywania istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego i istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku. Dlatego za uzasadnione uważa zawarcie stosownej umowy z operatorem, która regulować będzie zasady dostępu do nieruchomości i sieci. Ze względu jednak na okoliczność dotyczące odmiennej oceny w zakresie prawa własności infrastruktury, nie jest możliwe przyjęcie jej w formie zaproponowanej przez operatora.
Virtual Space ze swej strony przedstawiła natomiast poświadczone notarialnie porozumienia z deweloperem, by rozwiać wątpliwości związane z prawem własności instalacji telekomunikacyjnej, domofonowej i telewizyjnej położonej na nieruchomości.
W sprawę włączył się też deweloper, który w piśmie do UKE przedstawiał argumenty, by przekonać regulatora, że właścicielem urządzeń i elementów sieci wybudowanych przez Virtual Space pozostawał każdorazowy właściciel nieruchomości. Pierwotnie był to deweloper, a następnie powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa.
Operator odniósł się do pisma dewelopera i np. stanowczo zaprzeczył, aby wybudował jedynie „część infrastruktury. Wskazywał, że wcześniej fakt wybudowania przez niego „całej” infrastruktury telekomunikacyjnej w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie był nigdy kwestionowany. A zakres prac obejmował kompleksowe wykonanie infrastruktury. Zwrócił też uwagę, że deweloper może mylić infrastrukturę telekomunikacyjną z infrastrukturą techniczną, która może – ale nie musi – stanowić elementów infrastruktury telekomunikacyjnej.
Virtual Space odniósł się też do do kwestii związanej z rzekomym rozwiązaniem umowy przez Tomaszewicz-Development. Stwierdził, że nie miało ono nigdy miejsca. Operator potwierdził, że otrzymał takie pismo od dewelopera w marca 2022 r., jednak nie mogło ono wywołać skutku prawnego w postaci rozwiązania umowy. W ocenie operatora, Tomaszewicz-Development w chwili składania tego oświadczenia nie był już stroną umowy od sierpnia 2020 r., co potwierdza data wskazana w rejestrze REGON2, kiedy to powstała wspólnota.
Operator jednoznacznie wskazał, że nie ma wątpliwości, co do obowiązywania umowy zawartej z deweloperem i nigdy nie została ona wypowiedziana, zatem możliwe jest żądanie jej zmiany przez Virtual Space. Właścicielem instalacji telekomunikacyjnej znajdującej się na nieruchomości od początku był operator i nadal nim pozostaje, co wynika wprost z przepisów prawa.
UKE uznał argument Virtual Space i stwierdził, że umowa jest ważna. Nie mogło dojść do skutecznego wypowiedzenia umowy przez Tomaszewicz-Development z uwagi na fakt, że w marcu 2022 r. (dzień złożenia wypowiedzenia umowy przez dewelopera operatorowi) nie był już jej stroną. Wcześniej bowiem stała się nią wspólnota (bowiem w sierpniu 2020 r. powstała wspólnota, która wstąpiła w prawa i obowiązki spółki Tomaszewicz-Development). Tym samym operator i wspólnota byli uprawnieni do zawarcia aneksu zmieniającego umowę, o co od początku wnioskował Virtual Space.
Regulator podkreślił też, że zgodnie z treścią umowy wykonana na nieruchomości (w tym w budynkach) przez Virtual Space sieć jest własnością operatora. UKE wskazał też, że przedstawiona w toku postępowaniu argumentacja zarówno Tomaszewicz-Development, jak i wspólnotę, wskazująca jakoby infrastruktura telekomunikacyjna znajdująca się na nieruchomości i w budynkach, wykonana przez operatora (w umowie określona jako sieć), stanowi własność wspólnoty, nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym oraz stanie prawnym obowiązującym na dzień zawarcia umowy, a zatem nie zasługuje na uwzględnienie.
W swej decyzji więc UKE uwzględnił wniosek operator o zmianę oznaczenia strony zapewniającej dostęp do nieruchomości i budynków oraz dostęp do okablowania zawartej w umowie –stała się nią wspólnota w miejsce dewelopera.
Do umowy został też wprowadzony zapis: „(…). Operator jest uprawniony do korzystania z nieruchomości i budynków na cele związane z eksploatacją, konserwacją, przeglądami, pomiarami, remontami, rozbudową, przebudową, naprawą, w tym wymianą zniszczonych lub zużytych elementów i modernizacją Sieci oraz z pozyskiwaniem klientów.”
Zmienione też zostało jeszcze kilka innych zapisów w umowie, choć nie wszystkie postulowane przez Virtual Space. Jak wyjaśnia UKE, zmiana umowy wynikająca z projektu decyzji dotyczy warunków dostępu operatora do nieruchomości, w tym do budynków, w celu umożliwienia wykorzystywania, eksploatacji, przebudowy lub remontu elementów sieci telekomunikacyjnej wykonanych przez Virtual Space na nieruchomości, w tym w budynkach.
