– Sieć, wstępnie wyceniana na 5 mln zł, po due diligence okazuje się być warta 3,5 mln zł. Różnica nie wynika z rodzaju kabla, użytych materiałów ani wieku sieci. Wynika z dokumentów – a właściwie ich braków – mówi Mikołaj Jaszcza, wspólnik opolskiej firmy ELEKTIM, która wraz z katowicką kancelarią itB Legal Bazański, Grabiec uruchomiła projekt LaG. Oferta jest dedykowana operatorom telekomunikacyjnym, którzy chcą uporządkować formalno-prawny status posiadanej infrastruktury, zanim zweryfikuje to za nich rynek.
Polski rynek telekomunikacyjny wszedł w fazę intensywnej konsolidacji. Mali i średni operatorzy coraz częściej negocjują z większymi podmiotami i funduszami inwestycyjnymi sprzedaż swoich firm lub sieci. Właśnie wtedy okazuje się, że ich największe aktywo – sieć światłowodowa – wymaga szczegółowego audytu prawnego, którego efekty potrafią zaskoczyć.
– Doświadczenie z licznych projektów audytów i sprzedaży firm telekomunikacyjnych pokazuje, że u większości dynamicznie rozwijających się operatorów pojawiają się braki formalno-prawne. ISP koncentrują się przede wszystkim na pozyskiwaniu klientów, ich podłączaniu i obsłudze, a kwestie formalne związane z budową sieci czy przyłączy odkładają na później. Z czasem dochodzą kolejne inwestycje – zarówno własne, jak i realizowane w ramach projektów współfinansowanych co tylko pogłębia „zaległości legislacyjne” – tłumaczy Ewelina Grabiec, radca prawny i wspólnik w kancelarii itB Legal.
Korzystanie z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego nie jest problemem teoretycznym, lecz realnym i wymiernym ryzykiem finansowym.
– Korzystanie z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego może rodzić kilka rodzajów ryzyk finansowych. Po pierwsze, operator musi liczyć się z roszczeniami za bezprawne lub bezumowne korzystanie z nieruchomości. Po drugie, w przypadku zajęcia pasa drogowego bez wymaganej decyzji, może zostać obciążony opłatą w wysokości dziesięciokrotności standardowej stawki. Do tego dochodzą również kosztowne opłaty legalizacyjne w przypadku tzw. samowoli budowlanej. Najpoważniejsze są jednak roszczenia o demontaż infrastruktury. Zdarza się, że gdy skala uchybień jest zbyt duża, inwestor po prostu rezygnuje z transakcji zakupu firmy czy sieci – wskazuje Łukasz Bazański, radca prawny i wspólnik w itB Legal.
Warto również dodać, że wydarzeniem mającym duży wpływ na tematykę legalizacji sieci był wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku, w którym odniesiono się do podnoszonych przez operatorów sieci zarzutów zasiedzenia służebności przesyłu, stwierdzając, że nie ma takiej możliwości za okres sprzed 2008 roku. Wyrok ten spowodował żywe zainteresowanie kancelarii odszkodowawczych tematyką bezumownego korzystania z nieruchomości przez zakłady energetyczne.
‒ Pomimo tego, że obecnie wyrok jest niejako „w zawieszeniu”, docelowo możemy spodziewać się zwiększonej liczby roszczeń właścicieli nieruchomości względem operatorów, również telekomunikacyjnych – ostrzega mecenas Bazański.
Najczęstszym problemem, z jakim spotykają się operatorzy próbujący samodzielnie ocenić skalę formalnych uchybień, jest brak realnej transparentności sytuacji sieci i stanu uzgodnieniowego. Standardowe systemy paszportyzacji przeważnie pokazują długość sieci, liczbę HP w zasięgu, profile kabli, planistykę włókien czy splittów. Nie pokazują natomiast dwóch rzeczy, które mają równie istotne znaczenie przy wycenie: numeru decyzji lokalizacyjnej dla każdego odcinka i numeru uzgodnienia dla każdego wykorzystywanego słupa lub innej infrastruktury.
