– Realny obraz sytuacji i stanu infrastruktury operatora otrzymujemy po analizie mapy zasadniczej z wypisami z rejestru gruntów oraz statusami uzgodnień, która z reguły odbywa się w oprogramowaniu typu GIS. Ten sam operator, który w Excelu widzi 47 km sieci magistralnej i dystrybucyjnej oraz 1200 HP w zasięgu, w GIS-ie zobaczy nagle, że 14 km nie ma tytułu prawnego do gruntu, 340 HP leży na odcinkach bez decyzji na pas drogowy, sześć przejść przez nieruchomości PKP nie zostało uzgodnionych, a 154 słupy elektroenergetyczne są wykorzystywane bez dokumentacji. Ta sama sieć, ten sam kabel, ten sam przychód – inna wartość – wyjaśnia Adam Koroblewski, kierownik ds. realizacji projektów w ELEKTIM. I dodaje: – Należy pamiętać, że uzgodniony przez OSD projekt to jeszcze nie jest legalna sieć. Prawo do podwieszenia kabla na słupie nN czy SN to nie jest prawo do przejścia kablem nad działką. Słup stoi na czyjejś nieruchomości, a właściciel działki może mieć roszczenia niezależnie od tego, jak uregulowana jest podbudowa. To są dwa odrębne podmioty, dwa odrębne uzgodnienia. Lub – jeśli ich brak – dwa odrębne ryzyka prawne.
Konsekwencje finansowe „czerwonych” odcinków sieci ujawniają się dopiero przy stole negocjacyjnym – i są dla wielu operatorów bolesnym zaskoczeniem.
– Punkty adresowe znajdujące się w zasięgu „nielegalnej" sieci nie są w umowach sprzedaży traktowane jako pełnowartościowe. W konsekwencji znaczącej korekcie ulega ustalona cena. Zdarza się, że niezrozumienie tej zależności jest przyczyną przerwania negocjacji nawet w bardzo zaawansowanym stadium ‒ mówi Ewelina Grabiec.
– Każda umowa sprzedaży udziałów lub sieci przewiduje również konsekwencje za stwierdzone braki. Sprzedający operator albo przejmuje całkowitą odpowiedzialność za przyszłe koszty legalizacji – które, co warto podkreślić, bywają sztucznie zawyżane przez kupującego – albo godzi się na zatrzymanie przez inwestora części ceny, nawet do 30 proc., jako zabezpieczenia obowiązku legalizacji. Kupujący nie zna dokładnej skali problemu, więc dyskontuje z zapasem, na swoją korzyść – dodaje mecenas Grabiec.
Właśnie z myślą o operatorach, którzy chcą uniknąć takich scenariuszy, kancelaria itB Legal i pracownia projektowa ELEKTIM uruchomiły wspólny projekt o roboczej nazwie LaG. Co istotne, oferta nie jest skierowana wyłącznie do firm szykujących się do sprzedaży – ma równie duży sens dla tych, którzy planują rozbudowę.
– Nieuregulowana sieć nie blokuje tylko transakcji, ale również rozbudowę istniejącej już sieci i przyszłe inwestycje realizowane ze środków publicznych czy europejskich. Każda mufa postawiona bez uregulowanego tytułu do gruntu to punkt, z którego trudno wyjść dalej. Nowa odnoga sieci z nieuregulowanej mufy to nowy problem na starym problemie – zaznacza Mikołaj Jaszcza.
Zakres wsparcia w ramach LaG obejmuje cały proces: wykonanie brakujących projektów przebiegu sieci, dokonanie zgłoszeń budowlanych, pozyskanie tytułów prawnych do nieruchomości prywatnych, decyzji na zajęcie pasów drogowych, uzgodnień z tzw. nieruchomościami „specjalnej troski" (Lasy Państwowe, PKP, Wody Polskie, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, konserwator zabytków, obszary Natura 2000) oraz umów z dysponentami infrastruktury technicznej – operatorami elektroenergetycznymi, Orange Polska, zarządcami latarni i innymi operatorami telekomunikacyjnymi.
