Musimy od razu wyróżnić pośród nich następujące kategorie – budynki jednorodzinne oraz budynki wielorodzinne z wyszczególnieniem tych, na których jest konkurencja sieć, oraz tych, gdzie tej konkurencji nie ma. Firmy, które wyceniają po HP, za konkurencję uważają zazwyczaj jedynie innych hurtowników, czyli nie jest dla nich konkurencją pokrycie sieci, siecią innego małego operatora lokalnego. Najwyższe wyceny osiągają sieci budowane w osiedlach domów jednorodzinnych bez istniejącej konkurencji. Cena per HP jest oczywiście kolejną „tajemnicą” rynku telko.
Chciałbym podkreślić, że proces ustalania ceny sensu stricto jest procesem wieloetapowym, a wskazanie EV jest jedynie punktem wyjścia. W praktyce wygląda to tak – firma telko zawiera umowę o poufności z kupującym. Zaczyna przekazywać mu dane. Po kilku miesiącach dostaje ofertę wstępną. Zawiera umowę o wyłączności negocjacyjnej. Zaczyna się audyt firmy. Mija kolejnych kilka miesięcy. Kupujący przedstawia wnioski z audytu i negocjuje cenę EV, próbując zdyskontować ryzyka w cenie. Strony negocjują umowę sprzedaży.
Ponieważ umowa zawierana jest w jakimś tam dniu w środku miesiąca, strony nie znają innych niż EV elementów cenotwórczych, to jest w szczególności stanu zobowiązań, magazynu, należności itp. W związku z powyższym strony wyliczają cenę na konkretny dzień referencyjny określony w przeszłości (w dniu, na który strony mogą powiedzieć, że faktycznie te zmienne znały). Ta cena zostanie precyzyjnie przeliczona w przyszłości (po sprzedaży) według stanu na dzień sprzedaży w oparciu o dokumenty finansowe, które dopiero powstaną.
Kupujący zazwyczaj zatrzymuje część ceny na potrzeby korekty (cena wyliczona po transakcji może być niższa niż ta, którą otrzymał sprzedający i trzeba mu będzie z czegoś różnicę potrącić) oraz bardzo często na zabezpieczenie ryzyk ustalonych w toku audytu. Pamiętajmy również, że cena zostanie pomniejszona o podatki dochodowe po stronie sprzedającego.
W transakcjach bardziej złożonych poza ceną sprzedaży pojawiają się również elementy dodatkowe, takie jak wynagrodzenia dodatkowe za inwestycje w toku, zwrotu CAPEX niewycenionego w EV, earn out (czyli premię dla sprzedającego) za nowych abonentów podłączonych od momentu wyceny do momentu sprzedaży itp.
Powyższe założenia stosuje się do wyceny transakcyjnej. Warto dodać, że jest wiele innych okoliczności, w których sporządza się wyceny sieci. Dokonuje się ich np. na potrzeby:
- połączenia spółek (aby ustalić parytet wymiany udziałów),
- na potrzeby transakcji z podmiotami powiązanymi (gdzie sprzedaż infrastruktury pomiędzy spółkami z grupy może wymagać dokumentacji cen transferowych),
- przy wnoszeniu infrastruktury albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa (tzw. ZCP) aportem do spółki (co wymaga wyceny zgodnie z Kodeksem spółek handlowych),
- przy sprzedaży udziałów (na tej podstawie wylicza się podatek PCC),
- na potrzeby uzyskania zabezpieczenia na majątku spółki (zastaw rejestrowy) itp.
Tutaj stosuje się różne rozwiązania i niekiedy używa metod majątkowych (np. wartość aktywów netto z bilansu), odtworzeniowych (za ile można by to dziś zbudować) itp.
