Zawarta w §3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) definicja „budynku użyteczności publicznej” obejmuje budynki o różnym rodzaju przeznaczenia.
Zgodnie bowiem z tą definicją, przez budynek użyteczności publicznej należy rozumieć
Ponadto budynki te mogą być zaawansowane wiekowo i niewyposażone w nowoczesne instalacje. Zgadzając się częściowo, że w przypadku nowoczesnych budynków komercyjnych (centra handlowe, budynki biurowe) wyposażone są (a przynajmniej powinny) w nowoczesne instalacje, nie stanowi to wystarczającego powodu do całkowitego wyłączenia budynków użyteczności publicznej z obowiązku zapewnienia dostępu.
Nie sposób również zapomnieć, że wprowadzenie przepisów dotyczących dostępu do nieruchomości było efektem szeregu niewłaściwych praktyk podejmowanych przez ich dysponentów w zakresie telekomunikacji.
Odnosząc się do przywoływanych w tekście mec. Roberta Pawłowskiego okoliczności związanych z odmiennym charakterem budynków użyteczności publicznej i wynikających z tego potencjalnie odmienności w warunkach dostępu (np. zaostrzone wymogi w zakresie bezpieczeństwa, wyższe zagrożenie potencjalnymi szkodami i wyższy poziom zabezpieczeń takich jak kaucja czy polisa OC) powinny być sygnalizowane przez właścicieli na etapie negocjowania warunków umowy o dostępie (względnie na etapie postępowania przed Prezesem UKE w przedmiocie wydania decyzji zastępującej taką umowę) tak, aby umowa (lub decyzja) zawierały odpowiednie postanowienia zabezpieczające interes podmiotu udzielającego dostęp.
Zgodnie z art. 30 ust. 4 megaustawy, warunki dostępu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 i 3 określa umowa zawarta między przedsiębiorcą telekomunikacyjnym a odpowiednio:
- właścicielem,
- użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości,
- właścicielem kabla telekomunikacyjnego,
- instalacji telekomunikacyjnej budynku lub przyłącza telekomunikacyjnego.
Ustawodawca, prócz samego obowiązku udzielenia dostępu i ustalenia jego zasadniczych ram, za zasadne uznał odesłanie w pozostałych kwestiach (w tym szczegółowych warunków uzyskania dostępu, takich jak np. sposób wykonania instalacji) do uzgodnień w ramach swobody zawierania umów. Strony mają zatem możliwość uzgodnienia szczegółów w ramach zawieranej umowy o dostępie. Czy to poprzez zawarcie postanowień dotyczących sposobu wykonania instalacji w samej umowie, czy poprzez odesłanie do innych dokumentów (np. sporządzonego już w ramach realizacji umowy projektu wykonawczego infrastruktury).
Warto zauważyć, że swoboda kształtowania praw i obowiązków stron w postaci umowy cywilnoprawnej chroni obie strony relacji. Nie można zgodzić się z twierdzeniem, jakoby pozycja przedsiębiorcy telekomunikacyjnego była w tym procesie uprzywilejowana, natomiast prawa właściciela nieruchomości realnie niechronione.
